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30 septembre 2026
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30 septembre 2026
Vendre un bien immobilier sous tutelle ou sous curatelle est possible, mais jamais comme une vente ordinaire. En tutelle, le tuteur ne peut vendre qu’avec l’autorisation du juge ou du conseil de famille, après une estimation indépendante. En curatelle, la personne protégée signe elle-même, avec l’assistance de son curateur. Et lorsque le bien est son logement, principal ou secondaire, le juge doit en principe donner son accord. Je rencontre souvent des tuteurs familiaux qui découvrent ces règles une fois l’acquéreur trouvé. Voici l’ordre dans lequel les prendre.
L’essentiel
- La vente d’un immeuble est un acte de disposition : en tutelle, elle exige l’autorisation du conseil de famille ou, à défaut, du juge (article 505 du Code civil).
- Le juge ne peut autoriser la vente qu’au vu d’une expertise ou de l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés.
- En curatelle, la personne vend elle-même, assistée de son curateur, qui cosigne l’acte (article 467).
- Le logement de la personne protégée ne peut être vendu qu’avec l’autorisation du juge (ou du conseil de famille s’il existe) ; si la vente doit permettre son entrée en établissement, un avis médical préalable est requis (article 426).
- Le prix de vente, comme les loyers, doit arriver sur un compte ouvert au nom de la personne protégée (article 427).
Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil du notaire, de l’avocat ou du juge des tutelles, seuls à même d’apprécier une situation précise. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.
La vente d’un immeuble appartient à la catégorie d’actes la plus contrôlée : les actes de disposition. Le droit des majeurs protégés classe en effet les actes selon leur gravité. Le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 distingue deux familles :
L’annexe 1 du décret range la « vente ou apport en société d’un immeuble » parmi les actes de disposition. Elle y ajoute la disposition des droits relatifs au logement de la personne protégée, le consentement à une hypothèque et, point souvent oublié, l’« acceptation par le vendeur d’une promesse d’acquisition ». Ce n’est donc pas seulement l’acte authentique qui est encadré. Accepter une offre qui engage déjà la personne protégée l’est aussi.
La même annexe classe en revanche parmi les actes d’administration la conclusion d’un bail de neuf ans au plus en tant que bailleur. Louer relève ainsi d’un régime plus souple que vendre, sauf lorsqu’il s’agit du logement de la personne.
La règle est posée par l’article 505 du Code civil : « Le tuteur ne peut, sans y être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, le juge, faire des actes de disposition au nom de la personne protégée. » Dans les dossiers que je vois, il n’y a presque jamais de conseil de famille. C’est donc le juge des tutelles qui statue.
L’autorisation n’est pas un simple feu vert. Elle « détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix pour lequel l’acte est passé » (article 505, alinéa 2). Le rapport du 119e Congrès des notaires de France le confirme. Le juge se prononce « tant sur le montant du prix que sur les modalités de son paiement, les conditions de la vente, et le sort des fonds perçus » (Congrès des notaires, 2023). Conséquence pour le tuteur : le prix ne se renégocie pas librement après coup.
Le juge ne peut pas autoriser la vente d’un immeuble sur la seule parole du tuteur. L’autorisation « ne peut être donnée qu’après la réalisation d’une mesure d’instruction exécutée par un technicien ou le recueil de l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés » (article 505, alinéa 4). Les notaires du Congrès précisent qu’il s’agit, « en pratique, [de] deux agents immobiliers, ou deux notaires, autres que le rédacteur de l’acte ».
C’est souvent là que le dossier se joue. Un avis de valeur de deux lignes, sans ventes comparables ni description de l’état du bien, aide peu le juge. Un avis argumenté, qui expose la méthode, les références retenues, l’état de l’immeuble et, à Paris, la situation de la copropriété, lui permet de fixer un prix réaliste. Une estimation gonflée n’aide pas davantage, et le prix le plus élevé n’est pas forcément la meilleure estimation. C’est ce type d’avis de valeur détaillé que nous préparons pour les tuteurs et curateurs qui nous consultent.
La curatelle ne retire pas à la personne le pouvoir de vendre. Elle l’oblige à être accompagnée. Selon l’article 467 du Code civil, « la personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille ». La vente d’un immeuble en fait partie : service-public.fr cite expressément le fait de « vendre un bien immobilier du majeur ».
Cette assistance a une forme précise. « Lors de la conclusion d’un acte écrit, l’assistance du curateur se manifeste par l’apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée » (article 467, alinéa 2). Les deux signent ; « le curateur ne peut se substituer à la personne en curatelle pour agir en son nom » (article 469).
Le prix, lui, suit une règle propre. L’article 468 impose que « les capitaux revenant à la personne en curatelle » soient « versés directement sur un compte ouvert à son seul nom et mentionnant son régime de protection ». Leur emploi ultérieur suppose à nouveau l’assistance du curateur.
C’est la règle qui surprend le plus les familles. Dans mes dossiers, c’est aussi la plus fréquente : il s’agit souvent de vendre l’appartement que la personne occupait avant d’entrer en maison de retraite.
L’article 426 du Code civil pose un principe : le logement et les meubles, « qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu’il est possible ». Il prévoit ensuite l’exception. S’il faut disposer de ces droits « par l’aliénation, la résiliation ou la conclusion d’un bail, l’acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s’il a été constitué ». En clair : vendre, résilier ou louer le logement passe par le juge ou le conseil de famille.
Tant qu’il n’est pas vendu, le logement ne peut faire l’objet que de « conventions de jouissance précaire » qui cessent au retour de la personne. Le louer par un bail classique suppose, là encore, l’autorisation du juge.
Un proche habilité ou un mandataire peut vendre si le jugement ou le mandat couvre cet acte ; le mandat sous signature privée impose en revanche de passer par le juge. Ces deux dispositifs, plus légers que la tutelle, confient la gestion à un proche.
Dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019, l’article 494-1 du Code civil permet au juge d’habiliter un ascendant, un descendant, un frère ou une sœur, le conjoint, le partenaire de PACS ou le concubin. Le proche peut être chargé de représenter la personne, de l’assister « dans les conditions prévues à l’article 467 » ou de passer un ou des actes en son nom.
L’habilitation peut porter sur les actes que le tuteur peut accomplir « seul ou avec une autorisation ». Les actes de disposition à titre gratuit, comme une donation, exigent toujours l’autorisation du juge (article 494-6). Le proche habilité peut donc signer une vente si le jugement couvre cet acte.
Le logement fait exception. Service-public.fr range parmi les actes soumis à l’autorisation du juge ceux « qui concernent la vente de la résidence principale et secondaire de la personne protégée ». Même chose en cas d’opposition d’intérêts, par exemple si l’enfant habilité veut racheter l’appartement de son parent.
Le mandat de protection future (articles 477 et suivants) est signé à l’avance par la personne elle-même. Il prend effet lorsqu’il est établi qu’elle ne peut plus pourvoir seule à ses intérêts. Sa forme change tout pour une vente :
Les articles 477 à 494 ne renvoient pas expressément à l’article 426. Pour vendre le logement sous mandat, faites valider la marche à suivre par le notaire avant toute mise en vente.
La mesure en place décide de qui signe ; la nature du bien, logement ou non, décide de qui autorise.
| Mesure en place | Qui signe la vente | Autre bien immobilier | Logement de la personne protégée |
|---|---|---|---|
| Tutelle | Le tuteur, au nom de la personne | Autorisation du conseil de famille ou du juge, après expertise ou deux avis de professionnels (art. 505) | Mêmes conditions (art. 505), l’autorisation valant aussi au titre du logement ; avis médical si entrée en établissement (art. 426) |
| Curatelle | La personne, avec son curateur qui cosigne (art. 467) | Assistance du curateur | Assistance du curateur et autorisation préalable du juge (art. 426) |
| Habilitation familiale | La personne habilitée, selon le jugement | Possible sans autorisation si l’habilitation couvre l’acte, sauf opposition d’intérêts | Autorisation du juge (service-public.fr) |
| Mandat de protection future notarié | Le mandataire | Possible sans autorisation (art. 490) | Pas de renvoi exprès à l’art. 426 : faire valider par le notaire |
| Mandat de protection future sous signature privée | Le mandataire, sur décision du juge | Le juge doit ordonner l’acte (art. 493) | Le juge doit ordonner l’acte |
Passer outre ces règles expose la vente à la nullité. L’article 465 du Code civil distingue deux situations :
« Dans tous les cas, l’action s’éteint par le délai de cinq ans » (article 465). Un acquéreur bien conseillé demandera donc, avec son notaire, le jugement de protection et la décision d’autorisation avant de s’engager.
Le prix de vente doit arriver sur un compte ouvert au nom de la personne protégée, jamais sur celui du tuteur, d’un proche ou de l’agence. L’article 427 du Code civil est en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue de la loi du 23 mars 2019. Il pose la règle : « Les opérations bancaires d’encaissement, de paiement et de gestion patrimoniale effectuées au nom et pour le compte de la personne protégée sont réalisées exclusivement au moyen des comptes ouverts au nom de celle-ci. »
En curatelle, l’article 468 ajoute que ce compte est ouvert « à son seul nom et mentionnant son régime de protection ».
Saisie pour avis, la Cour de cassation en a tiré les conséquences (Cass. 1re civ., avis, 5 décembre 2025, n° 25-70.019). Le juge des tutelles ne peut pas autoriser le tuteur ou le curateur à s’adjoindre un tiers chargé de percevoir les revenus de la personne protégée ou de payer ses dettes. Les sommes doivent transiter directement par un compte ouvert à son nom. La question posée portait précisément sur un compte au nom du mandataire, utilisé avant reversement : la réponse est négative.
La même règle vaut pour les loyers tant que le bien n’est pas vendu. Un professionnel peut aider le tuteur à gérer le bien : trouver un locataire, suivre l’entretien et les travaux. Les loyers, eux, sont payés directement sur le compte de la personne protégée. Je conseille de relire, dès l’ouverture d’une mesure, les mandats de gestion déjà en cours : une clause d’encaissement des loyers par l’agence se heurte à ces règles. S’il est finalement vendu loué, les points propres à la vente d’un bien occupé s’ajoutent à ceux de la mesure de protection.
Une proposition de loi visant à moderniser et à simplifier la protection juridique des majeurs permettrait à un tiers gestionnaire de percevoir les loyers pour les reverser sur ce compte (rapport n° 2753). Au 30 septembre 2026, elle n’a été ni adoptée définitivement ni publiée au Journal officiel : les articles 426, 427, 467 et 505 décrits ici s’appliquent.
Pas toujours. Pour un bien qui n’est pas le logement de la personne, l’assistance du curateur suffit. Pour le logement, l’article 426 impose en plus l’autorisation préalable du juge.
L’article 505 exige une expertise confiée à un technicien, ou l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés. En pratique, deux agents immobiliers ou deux notaires autres que celui qui rédige l’acte.
Il serait en opposition d’intérêts. En habilitation générale, l’article 494-6 lui interdit l’acte, sauf autorisation exceptionnelle du juge lorsque l’intérêt de la personne protégée l’impose. Pour les autres transmissions au sein de la famille, voir notre article sur la vente ou la donation de la nue-propriété à un héritier.
Oui pour la gestion, pas pour les flux d’argent. L’avis de la Cour de cassation du 5 décembre 2025 le rappelle : les loyers doivent être versés directement sur un compte au nom de la personne protégée.
Vendre le bien d’une personne protégée demande trois choses, dans cet ordre : une valeur défendable devant le juge, une autorisation ou une assistance conforme à la mesure, et un circuit financier irréprochable. Chez Sellier Patrimoine, nous travaillons avec les tuteurs, les curateurs et les notaires sur ces trois volets, de l’avis de valeur à la signature. Notre page conseil juridique détaille cet accompagnement. Vous pouvez aussi nous écrire directement en précisant la mesure en place et la nature du bien.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs, et notamment les tuteurs, curateurs et familles qui doivent vendre le bien d’un proche protégé.
