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30 septembre 2026
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30 septembre 2026
Vous possédez un appartement vacant à Paris ? Cinq options existent : le garder vide, le louer, le rénover, le vendre ou le transmettre. Depuis le vote du Conseil de Paris de juillet 2026, l’option « ne rien faire » coûtera nettement plus cher dès 2027. Voici ce que pèse chaque option.
L’essentiel
- Au 1er janvier 2027, une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation (article 1406 bis du CGI) remplace la taxe sur les logements vacants de l’article 232.
- Paris a retenu les taux maximaux : 30 % de la valeur locative la première année d’imposition, 60 % ensuite, contre 17 % et 34 % par défaut.
- Selon la doctrine fiscale, un appartement meublé inoccupé n’est pas « vacant » : il paie la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, majorée de 60 % à Paris.
- Pour être loué comme résidence principale, un logement doit être classé au moins F au DPE depuis 2025, puis E en 2028 et D en 2034.
- Vente : plus-value à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Donation : 100 000 € d’abattement par parent et par enfant.
Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire, d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable. Article à jour de la législation au 30 septembre 2026.
À partir de 2027, un appartement non meublé vide depuis au moins un an sera taxé à Paris à 30 % de sa valeur locative cadastrale la première année, puis à 60 % les années suivantes.
Jusqu’à fin 2026, les logements vides des zones tendues relèvent de la taxe annuelle sur les logements vacants. Son article 232 du CGI fixe le taux à « 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième ». La loi de finances pour 2026 l’abroge avec effet au 1er janvier 2027.
La TLV est remplacée à cette date par la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, créée à l’article 1406 bis du CGI. Cette nouvelle taxe vise les logements vacants au 1er janvier depuis au moins un an dans les communes tendues, deux ans ailleurs. Son assiette est la valeur locative cadastrale (article 1409 du CGI). Elle est payée notamment par le propriétaire ou l’usufruitier.
Paris figure dans la liste des communes tendues fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui remplace le décret de 2013 à compter du 1er janvier 2027.
La loi fixe par défaut des taux de 17 % puis 34 %. Elle permet à la commune de les relever, « sans toutefois excéder le taux de 30 % la première année d’imposition et le taux de 60 % à compter de la deuxième année ». La Ville de Paris a choisi cette option par une délibération (2026 DFA 29) adoptée lors de la séance du Conseil de Paris de juillet 2026. Objectif affiché : « remettre sur le marché environ 20 000 logements vacants », sur 139 075 recensés par l’INSEE.
Selon l’exemple de la Ville, pour un appartement vide de 30 m² dans le 17e, la taxe passerait de 790 euros avant la réforme à 1 400 euros en 2027, puis 2 800 euros à partir de 2028.
Un point reste incertain pour les logements déjà vides avant 2027. L’article 108 de la loi de finances pour 2026 prévoit que « pour les impositions établies au titre de 2027, il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027 ». Il ne dit pas si un logement déjà taxé en 2025 ou 2026 sera imposé en 2027 à 30 % ou à 60 %.
L’exemple de la Ville retient 30 % en 2027, mais aucune doctrine de l’administration fiscale ne le confirme à ce jour. Si votre logement est vide depuis longtemps, prévoyez l’hypothèse haute.
Pour votre bien : valeur locative cadastrale × 30 %, puis × 60 %. Avec 4 000 € de valeur locative, cela donne 1 200 € puis 2 400 € par an (calcul illustratif). Votre centre des finances publiques connaît la valeur locative exacte.
Un appartement inoccupé n’est pas forcément « vacant » pour le fisc. La doctrine administrative sur la taxe actuelle est nette : « Les logements vacants s’entendent des logements non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d’habitation » (BOFiP, BOI-IF-AUT-60, § 80).
Un appartement meublé que personne n’habite à titre principal relève de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Dans les communes tendues, l’article 1407 ter du CGI permet de la majorer « d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % ». Paris applique le maximum : une majoration de 60 % s’ajoute à la cotisation.
La Ville n’a pas à revoter. Selon l’article 108 de la loi de finances pour 2026, les délibérations antérieures « continuent de produire leurs effets après le 1er janvier 2027 », sauf délibération contraire. Cela vaut pour les communes du nouveau zonage, dont Paris. Meubler un appartement vide ne fait donc pas disparaître l’impôt : cela change seulement la taxe due.
| Situation au 1er janvier | Taxe applicable | À Paris |
|---|---|---|
| Logement non meublé, vide depuis au moins un an | Taxe sur la vacance des locaux d’habitation (art. 1406 bis CGI), à partir de 2027 | 30 % de la valeur locative la 1re année d’imposition, 60 % ensuite |
| Logement meublé, non occupé à titre de résidence principale | Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (art. 1407 ter CGI) | Majoration de 60 % de la cotisation |
| Logement occupé plus de 90 jours consécutifs sur la période de référence | Hors champ de la taxe sur la vacance | Taxe d’habitation selon l’occupation (résidence secondaire, ou aucune si loué comme résidence principale) |
| Vacance indépendante de la volonté du propriétaire | Hors champ de la taxe sur la vacance | Justificatifs à conserver |
L’article 1406 bis exclut notamment les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence, et ceux « dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ». Pour la taxe actuelle, le BOFiP cite parmi ces cas « les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur ». Il admet aussi, « à titre de règle pratique », qu’un logement est hors champ lorsque les travaux nécessaires pour le rendre habitable excèdent 25 % de sa valeur vénale.
La Ville de Paris précise que « les exonérations existantes sont maintenues », en citant le bien bloqué par une procédure judiciaire ou une succession et les travaux lourds à réaliser. Mon conseil : gardez les preuves datées (mandats, annonces, devis, courriers du notaire). C’est à vous de démontrer que la vacance ne dépend pas de vous.
Enfin, chaque propriétaire déclare l’occupation de ses locaux dans son espace « Gérer mes biens immobiliers » (impots.gouv.fr) : c’est la base des taxes sur les résidences secondaires et sur la vacance.
Garder un logement vide peut être cohérent s’il doit servir bientôt : retour d’expatriation, enfant qui s’installera à Paris, parent âgé à loger. La vacance est alors le prix d’une option choisie, qu’il faut chiffrer. Ce coût additionne :
Pour un appartement parisien, ce dernier poste pèse souvent plus lourd que la taxe.
La location transforme un actif dormant en revenu. Ce revenu se mesure net : après charges non récupérables, taxe foncière, gestion, vacance locative, travaux et impôt. Trois contraintes cadrent le projet à Paris.
Le bon indicateur reste le rendement net après impôt, rapporté à la valeur actuelle du bien, pas à son prix d’achat.
Premier critère : l’étiquette DPE. Classé G, l’appartement ne peut plus être loué comme résidence principale ; classé F, il ne le pourra plus à partir de 2028 (voir l’option 2). Pour louer, la rénovation énergétique devient alors obligatoire. Distribution, cuisine, salle d’eau, fenêtres et travaux de copropriété à venir s’examinent ensuite.
Un appartement valant 700 000 € qui demande 120 000 € de travaux ne se compare pas à un appartement rénové à 700 000 €. Il se compare à un investissement global de 820 000 €, plus le délai du chantier, les aléas et le coût du capital immobilisé. Voir notre méthode pour estimer le coût de travaux à Paris.
Avant de chiffrer une rénovation énergétique, vérifiez que votre DPE est à jour. Le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité du DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Les DPE établis avant 2026 restent valables, indique le ministère de la Transition écologique. Ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Pour un petit appartement chauffé à l’électricité, l’étiquette peut changer sans travaux. Sur son effet sur le prix, voir le DPE 2027 et la valeur d’un appartement à Paris.
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement prévoit notamment de « clarifier les obligations de mise en conformité énergétique des logements mis en location » (Sénat). Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, il est en cours d’examen à l’Assemblée nationale, où la commission a déposé son texte le 23 septembre 2026 (dossier législatif). Tant qu’il n’est pas promulgué, le calendrier 2025, 2028, 2034 reste la règle.
Une étude de valorisation et de rénovation mesure ce qu’un projet ajoute à la valeur du bien.
Vendre transforme un actif immobilisé en capital disponible, et un appartement libre se vend sans les contraintes d’un bail en cours. Reste le prix. À Paris, il ne se déduit pas d’une moyenne au mètre carré : adresse, étage, lumière, plan, DPE, état, santé de la copropriété et demande réelle fixent la valeur réalisable. Une estimation de votre bien est le point de départ de toute comparaison entre les cinq options.
Reste l’impôt sur la plus-value, puisque l’appartement n’est pas votre résidence principale. D’après service-public.fr, la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux.
La hausse de la CSG sur les revenus du capital, portée à 10,6 %, ne concerne pas les plus-values immobilières : l’article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale maintient le taux de 9,2 % pour elles. L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Pour un propriétaire non-résident, le calcul dépend aussi de la convention fiscale applicable : faites-le valider par un fiscaliste.
Donner l’appartement, en pleine propriété ou en nue-propriété, anticipe la succession avec des droits réduits par l’abattement. Mais donner la nue-propriété en gardant l’usufruit ne met pas fin à la taxe sur la vacance.
Un calcul illustratif, et non un cas réel : une mère de 72 ans, sans donation antérieure, donne à son fils la nue-propriété d’un appartement de 600 000 €. L’assiette est de 420 000 € (70 %), soit 320 000 € après abattement, et les droits s’élèvent à environ 62 194 €. En pleine propriété, 500 000 € seraient taxables, pour environ 98 194 € de droits. Voir aussi la vente ou la donation de la nue-propriété à un héritier.
Si le logement reste vide, l’usufruitier reste redevable. En pleine propriété, le décompte de la vacance repart chez le donataire (article 1406 bis, IV). Une donation se fait obligatoirement devant notaire, sous peine de nullité (article 931 du Code civil). La page conseil juridique détaille la manière dont nous préparons ces dossiers avec lui.
Ce tableau résume chaque option. Il ne remplace pas un calcul sur votre bien.
| Option | Ce qu’elle coûte | Ce qu’elle apporte | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Garder vide | Taxe sur la vacance (30 % puis 60 % de la valeur locative à Paris dès 2027), taxe foncière, charges, assurance | Disponibilité immédiate du bien | Coût d’opportunité du capital immobilisé |
| Garder meublé, non loué | Taxe d’habitation résidence secondaire majorée de 60 %, taxe foncière, charges | Pied-à-terre utilisable | Ce n’est pas une échappatoire à l’impôt |
| Louer nu ou meublé | Charges non récupérables, gestion, impôt sur les loyers | Revenu régulier | Plafond de loyer, DPE minimal F (E en 2028) |
| Rénover | Travaux, délai, aléas | Valeur et loyer potentiels plus élevés | Travaux à rentabiliser, DPE à jour |
| Vendre | Plus-value à 19 % + 17,2 %, surtaxe au-delà de 50 000 € | Capital disponible | Prix réellement réalisable |
| Transmettre | Droits de donation après abattement de 100 000 € | Anticipation de la succession | Vide, le bien reste exposé à la taxe |
Pour arbitrer, je chiffre sur le bien réel la valeur de vente, le loyer net, les travaux, le coût annuel de conservation et la fiscalité. S’y ajoutent la valeur à 10 ou 15 ans et vos objectifs de revenus et de transmission.
Pour la taxe de 2027, le logement doit être vacant au 1er janvier 2027 et l’être depuis au moins un an. Un appartement vide depuis le 1er janvier 2026 au plus tard, et toujours vide au 1er janvier 2027, est donc concerné. Pour sortir du champ de la taxe par l’occupation, il faut que le logement ait été occupé plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence : quelques semaines de location ne suffisent pas.
Si le bien est proposé au prix du marché sans trouver d’acquéreur, la vacance peut être regardée comme indépendante de votre volonté, selon la doctrine sur la taxe actuelle. Conservez le mandat, les annonces et l’historique des prix pour le démontrer.
Oui. Le seuil de décence énergétique conditionne la location d’un logement comme résidence principale, pas sa vente. Le DPE doit en revanche figurer dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente (article L. 271-4 du CCH), et l’étiquette pèse dans la négociation.
Un appartement vacant à Paris n’est pas un problème fiscal à contourner, mais une décision patrimoniale à prendre avec des chiffres fiables. Depuis plus de vingt ans, je vois des propriétaires hésiter pendant des années, alors qu’une comparaison chiffrée suffit généralement à trancher. Nous estimons le bien, chiffrons les options et travaillons avec votre notaire et vos conseils. Pour en parler, contactez-nous.
Denis Sellier est le fondateur de Sellier Patrimoine, agence immobilière à Paris. Il accompagne vendeurs, acquéreurs et investisseurs dans l’estimation, la mise en location, la vente et la transmission de leurs appartements parisiens.
